Метод порівняння, або аналогів, часто використовується як в Україні при експертних оцінках майна, так і в інших країнах. Цей метод базується на наявній ринковій інформації. Він полягає в тому, щоб підібрати об'єкт власності, аналогічний тому, що оцінюється і порівняти їх з урахуванням різних коефіцієнтів. Основними етапами цього методу є:
- збір даних для порівняння;
- внесення змін з врахуванням часу оцінки;
- внесення поправок на відмінності;
- використання коефіцієнтів корекції;
- винесення рішення про вартість.
При оцінці промислових об'єктів, що мають велику кількість будівель, споруд практично неможливо підібрати відповідний аналог. В зв'язку з цим цей метод більше використовується для окремих будівель комунальної власності. Використання методу аналогів продажу для промислових об'єктів носить обмежений характер і може використовуватись для окремих будівель (наприклад: будівель кафе та магазинів).
Метод порівняльної оцінки базується на обліку попиту та пропозиції, встановленні взаємозв'язку між аналогічними об'єктами, що дозволяє уникнути грубих відхилень від ціни, яка об'єктивно склалася на аналогічні об'єкти.
На сучасному етапі розвитку в Україні хоч і склалася певна інформація про ринкові ціни на окремі види майна, але вона не завжди має об'єктивний характер: часто визначається перевищенням попиту над пропозицією. Тому базуватися в оцінці вартості, лише на дані попиту та пропозиції в Україні неможливо. Але метод визначення вартості по аналогії враховує не тільки попит і пропозицію, але й вартість аналогічного майна, споруд. (Наприклад, при оцінці 1 м2 магазину, порівнюється вартість 1 м2 житла). Цей метод часто використовується при експертній оцінці об'єктів, що приватизуються. Його можна і потрібно використовувати як доповнення до інших методів оцінки, адже в любому випадку при оцінці об'єктів необхідно володіти інформацією про вартість аналогічних об'єктів в різних частинах міста, області, країни.
Найчастіше при оцінці майна підприємств використовують метод визначення вартості з врахуванням амортизації. Цей метод в літературі ще позначають як метод оцінки по залишковій вартості.[15.18] Використання цього методу на практиці досить трудомісткий процес. Для того, щоб визначити вартість об'єкта за цим методом необхідно мати інформацію про індекси зміни цін за період експлуатації майна, про затрати на будівництво даного об'єкту.
В зв'язку з тим, що будівлі та споруди складають основну частину нерухомості країни, тому визначенню їх вартості, пошуку найбільш прийнятних методик для цього приділяють зараз в Україні велику увагу. В Україні існують розбіжності з Західними країнами в якісному підході до характеристики об'єктів. Наприклад, навіть зараз в наших будівельних документах стверджується, що вартість несучих елементів для всіх будівель складає близько 60% загальної вартості. Сучасні вимоги до будівель приводять до зміни пропорцій між вартістю різних частин та елементів. Зараз збільшуються затрати на комфортабельність, покращення дизайну.
В зв'язку з цим на Заході будівельні компанії при оцінці споруд обов'язково зазначають категорію якості. Встановлено 4 категорії якості, при визначенні яких враховують якість та кількість використаних матеріалів, міцність, зовнішні та внутрішні роботи. Категорії якості також характеризують строки операційного періоду, тобто періоду експлуатації до капітального ремонту.
Існують різні думки відносно визначення залишкової вартості об'єкта, яку в майбутньому приймають за основу при визначенні ціни приватизації об'єкта. На думку Гуріна Е.А. залишкова вартість повинна визначатися не за балансовими даними, а через метод визначення вартості заміщення з врахуванням амортизації. Для цього необхідно визначити вартість будівництва споруди в поточних цінах з врахуванням того, що новий об'єкт виконує такі ж функції, як аналогічний, що оцінюється. Для цього спочатку визначається скільки б коштувала дана споруда при будівництві її в сучасних умовах і потім цю вартість зменшують на суму зносу. В цьому випадку необхідний експертний висновок по визначенню амортизації. Оцінщик на дату оцінки повинен визначити фізичний та функціональний знос.
Фізичний знос (Фі) базується на строку експлуатації будівлі, якості ремонту. Він є результатом експлуатації, яка приводить до утворення дефектів. В результаті цих дефектів відбувається часткова або повна втрата елементами споруди своїх технічних якостей. Фізичний знос визначається на основі оцінки технічного стану споруди.
Функціональний знос (Фф) визначається "старінням" першопочаткового проекту, невідповідністю його новим технологіям, що вираховуєтся за допомогою коефіцієнта Кф.
Фф
Кф = 1 - --------
100%
Моральний знос враховує невідповідність споживчих властивостей будівлі сучасним вимогам по таким параметрам, як планування, висота поверху, інженерне обладнання.
Визначення коефіцієнта морального зносу (Км) носить експертний характер. Діапазон зміни коефіцієнта морального зносу такий, як і коефіцієнта функціонального зносу (Кф) і знаходиться в межах від 0,99 до 0,6.
Залишкова вартість (Со) визначається за формулою:
Со = Св х Кг
де:
Со - залишкова вартість;
Св - відновна вартість;
Кг - коефіцієнт годності.
Коефіцієнт годності в свою чергу визначається за формулою:
Кг = Км х Кф
Ця методика дає об'єктивну оцінку вартості самих будівель, але не враховує їх місцезнаходження, не враховує можливість використання цих споруд в майбутньому, тобто не коригує вартість в залежності від майбутньої її доходності. До того ж в цій методиці багато суб'єтивних сторін: відновна вартість визначається експертами, моральний, функціональний, фізичний знос - також експертами, що відкриває можливість для суб'єктивної корекції оцінки споруди.
Крім витратного підходу та підходу, який базується на аналогах існує ще й ринковий підхід до визначення вартості об'єктів. Ринковий підхід грунтується на оцінці основних активів. В основі цього методу лежить вартість, яку можна одержати за рахунок поступової (по частинах) ліквідації активів фірми. Вартість активу компанії у поточних цінах визначається як найвірогідніша ціна, за яку це майно буде продано на ринку конкурентних продавців за усіма умовами, необхідними для чесної торгівлі - тобто, наявність продавця та покупця, які добре проінформовані про справу, керуються своїми власними інтересами і жоден з них не перебуває під неправомірним тиском. Ринкова ціна не співпадає з балансовою вартістю майна. Вона може бути змінена на основі прогнозованих прибутків, темпів інфляції, інноваційного процесу, на основі розподілу дивідентів, поточних збитків та інших причин.
Ринкові ціни на складові елементи вартості майна в ринкових умовах фіксуються в спеціальних бюлетнях, які ведуться на біржах і відображають результати біржових торгів. Таким чином можна встановити ціни на запаси товарно-матеріальних цінностей, стандартне устаткування. Щодо нестандартного устаткувння та незавершеного будівництва, їх вартість визначається виходячи з вартості подібних об'єктів, що були реалізовані з аукціону. На мою думку цей підхід до визначення вартості об'єктів, що приватизуються можна буде використати в Україні лише за умов розвинутого біржового ринку. До того ж потрібно ввести єдину умову, за якої можливе буде використання цього підходу - підвищення ефективності. Тобто органам влади давати дозвіл на продаж частинами цілісного майнового комплексу лише за умови збільшення ефективності як комплекса в цілому, так і окремих його частин.
Завантажити реферат