Смат - вартість матеріалів, виробів, конструкцій, що завезені на майданчик і не використані ( в цінах, що склалися на 1 січня або 1 липня року, в якому проводиться приватизація об'єкта).
В цілому процедура оцінки включає такі моменти: вивчення архітектурного проекту та кошторисної документації; інспекцію об'єкта (якщо робиться експертна оцінка об'єктів незавершеного будівництва); оцінку рівня готовності об'єкта; оцінку годності; визначення вартості.
При інспекції аналізується обсяг виконаних робіт і складаються дефектні відомості. На основі аналізу складається експертна оцінка стану готовності об'єкта, тобто визначається відсоток пошкодження (зносу) окремих частин будівлі.
Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається з урахуванням їх придатності до використання виходячи з ринкових цін, що склалися на 1 січня або на 1 липня року, в якому проводиться приватизація.
Вартість об'єкта за ІІ способом, тобто за фактично проведеними витратами на даний об'єкт складається із:
- фактичних витрат на незавершене будівництво об'єкта по окремих роках, зазначених у бухгалтерських рахунках;
- додаткових витрат, які виникли у зв'язку із зростанням цін на матеріальні і трудові ресурси;
- вартості матеріалів, виробів, що завезені на майданчик, але не використані для будівництва;
- вартості устаткування.
Вартість об'єкта за третім способом визначається ринковою вартістю устаткування, матеріалів, виробів, які можна отримати при розбиранні незавершених будівель і споруд і які після розбирання придатні для подальшого використання. В цю вартість не входять витрати на розбирання матеріалів, виробів, а також вартість матеріалів, конструкцій, які не можуть бути розібрані або використанні після розбираня, абое вони підлягають списанню.
Ціна, за якою об'єкт незавершеного будівництва продається, визначається під час аукціону або конкурсу, або при укладанні угоди про купівлю-продаж об'єкта за умови завершення будівництва та використання об'єкта новим власником згідно з договором про приватизацію.
В деяких випадках основну цінність об'єкта незавершеного будівництва становить його місцезнаходження в системі міського будівництва. В такому випадку оцінка об'єкта методом затрат не відображає його реальної ринкової вартості.[63.17] Це особливо актуально для об'єктів з низьким коефіцієнтом готовності в центрі міста.
Визначення вартості незавершеного будівництва повинно доповнюватись оцінкою найбільш ефективного використання земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт. Така оцінка базується на визначенні потенційної прибутковості, яку можна отримати при експлуатації об'єкта.
У відповідності з "Порядком відстрочки платежу покупцям незавершеного будівництва"[55.4] відстрочка платежу надається юридичним та фізичним особам України, які приватизують об'єкти незавершеного будівництва. Розрахунки за придбані об'єкти незавершеного будівництва можуть здійснюватись в такому порядку:
50% вартості об'єкта, приватизованого за грошові кошти, сплачується покупцем протягом 30 днів з моменту переходу до нього права власності;
Решта суми сплачується з відстрочкою платежу до 5 років з дня підписання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва. Час відстрочки та конкретні строки оплати визначаються умовами договору купівлі-продажу об'єкта. Відстрочка платежу може надаватись на будь-який строк не менше 5 років. При наданні відстрочки на одни рік платежі вносяться не пізніше річного терміну від дати підписання договору купівлі-продажу. Передбачено також, що якщо відстрочка надається на термін більше одного року платежі вносяться щорічно рівними частками.
Відстрочка платежу при приватизації об'єктів незакінчених будівництвом - це позитивне зрушення в своєму приватизаційному процесі в Україні. Вона дасть можливість розконсервувати затрачені на об'єкти кошти, ефективно їх використати, залучити більше коло інвесторів, поповнити бюджети.
Об'єкт, незавершений будівництвом, вартість якого розрахована у відповідності з Методикою може приватизуватися за грошові кошти з відстрочкою платежу або без неї лише за умови доцільності використання того чи іншого об'єкту незавершеного будівництвом. Якщо встановлюється, що той чи інший об'єкт незавершеного будівництва недоцільно добудовувати, то він підлягає ліквідації. Витрати по вищезгаданих об'єктах підлягають списанню у відповідності з "Порядком списання витрат по об'єктах незавершеного будівництва, що ліквідуються".[56.54] У відповідності з цим Порядком на об'єктах, потреба в будівництві яких відпала або на продовження будівництва яких відсутні кошти, повинен складатися акт про припинення будівництва.
Цей акт є первинним документом для розгляду відповідними установами питання про припинення будівництва для прийняття подальшого рішення щодо консервації, продажу або ліквідації. Рішення щодо ліквідації об'єктів приймається органом який здійснює фінансування. Рішення може прийматися:
- керівником підприємствва, якщо фінансування зазначеного будівництва здійснювалося за рахунок коштів підприємства;
- міністерством чи відомством, до сфери управління якого входить підприємство загальнодержавної власності і які виділили кошти на будівництво об'єкта;
- місцевими державними адміністраціями, виконавчими комітетами місцевих Рад народних депутатів, якщо фінансування об'єкта здійснювалось з місцевих бюджетів;
- засновниками господарських товариств, якщо будівництво здійснювалось за рахунок їх коштів.
Рішення про ліквідацію того чи іншого об'єкту незавершеного будівництва має погоджуватися з Комісією з проведення приватизації об'єктів незавершеного будівництва.
При списанні витрат з балансу підприємств по об'єктах не- завершеного будівництва у рішенні про списання витрат повинні зазначатися суми, що будуть списуватись з балансу та суми витрат, необхідні для ліквідації об'єкта, тобто для розбирання споруд, будівель, конструкцій, демонтажу устаткування, для інших цілей.
В основу визначення вартості незавершених будівництвом об'єктів за кошторисною вартістю у цінах 1984 року покладені кошторисні дані, а в основу ІІ методу покладені балансові дані, які в силу суб'єктивної цінової політики не відображають об'єктивної вартості майна. Якщо в основу визначення вартості незавершених будівництвом об'єктів покласти відновну вартість, тобто вартість цього об'єкта у цінах на сьогодні, то формула визначення вартості об'єкта "мала" б такий вигляд:
Со = Св + Кзн + Смат
де:
Со - залишкова вартість об'єкта;
Св - відновна вартість;
Кзн - коефіцієнт зносу;
Смат - вартість матеріалів, що завезені на будівельний майданчик, але не використані.
Залишкову вартість об'єкта визначену таким чином необхідно коригувати в залежності від місцезнаходження та строку окупності об'єкта.
На мою думку, на сучасному етапі потрібно також відшліфувати методику оцінки майна підприємств, що приватизуються. Відновну вартість потрібно покласти і в основу визначення вартості інших об'єктів приватизації, особливо це актуально при приватизації об'єктів неконкурентними способами. При цьому об'єктивні результати дає метод заміщення з врахуванням амортизації. Формулу:
Завантажити реферат