З іншого боку, частина 2 статті 9 вимагає направляти копії проекту договору оренди й інших матеріалів органу, уповноважений керувати відповідним майном, не тільки у випадку оренди ЦМК структурного підрозділу підприємства, але й оренди ЦМК підприємства й оренди нерухомого майна. На думку автора, змістом розгляду зазначених документів міністерством (відомством) повинна бути робота над умовами договору оренди. Але частина 3 статті 9 знову повертає нас до «надання дозволу щодо висновку чи договору відмовленні». Як свідчить практика, органи приватизації враховують цей висновок, хоча формально закон нічим їх до цього не зобов'язує (крім випадків оренди ЦМК структурних підрозділів).
Отже, стаття 9 вимагає уточнення.
6. Вимагають уточнення і стаття 13 того ж закону про оренду. Цілком справедливо в 1999 р. було встановлено, що на відміну від орендованих ЦИК підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів орендоване нерухоме й інше окреме індивідуально визначене майно не передається на баланс створеного орендарем підприємства (господарчого товариства). Але у випадку оренди не приміщення, а будинку в цілому може ставитися питання про передачу його на баланс орендаря (практика це підтверджує).
7. У практиці суборенди існує проблема одночасного забезпечення дотримання вимог закону щодо не перевищення субарендной платою плати за оренду того ж майна і діючої методики розрахунку орендної плати, якщо встановлена методикою орендна ставка для субарендатора є більшої, ніж для орендаря того ж нежилого приміщення. Зараз нормативно-правова база оренди не містить механізму рішення поставленого питання. У розглянутому випадку мимоволі продик-
товане законом поширення на субарендатора передбаченої для орендаря меншої орендної ставки означає надання субарендатору нічим не виправданої пільги і відхилення від вимог методики. Щоб не порушити ні методику, ні закон, необхідно доповнити статті 22 чи статті 19 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» приблизно наступним положенням: субарендатор частина субарендного платежу, рівну орендній платі, перелічує орендарю, а залишок — у бюджет. (Поки що можна діяти в такий спосіб: зменшувати об'єкт оренди на майно, що передбачалося здати в суборенду, і укладати договір оренди, а не суборенди цього майна безпосередньо з користувачем, що прагнув до суборенди).
8. Дотепер законодавчо не урегульовані питання списання і відчуження орендованого майна. Тут основною проблемою є визначення напрямків використання коштів, отриманих від відчуження цього майна. Серед можливих варіантів, що обговорюються, — напрямок коштів на реновацію орендованих основних коштів, висновок з орендарем кредитного договору і т.п.
9. Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 2000, № 1, с. 50 - 52. кают і при поверненні орендованих ЦМК після чи припинення розірвання договорів оренди. Перша з них стосується компенсації майном орендаря його боргів по орендній платі. Це передбачено Порядком повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після чи припинення розірвання договору оренди, затвердженим наказом ФДМУ від 07.08.97 № 847 і зареєстрованим Мін'юстом, і правомірність такої майнової компенсації ніким не обскаржуеться. Але мова йде і про зарахування її суми у виконання завдання по надходженню коштів від оренди, щодо чого податкові органи на час написання дійсної статті ще не визначилися.
Інша — головна проблема — полягає в тому, що після закінчення оренди ЦМК галузеві органи керування відмовляються приймати це майно і визначати його нового балансодержателя (і правонаступника евентуальних боргів орендаря). Відповідно до пункту 3 статті 27 закону про оренду «орендар за вказівкою орендодавця зобов'язаний передати об'єкт оренди відповідному державному під-
приємству», але орендодавець не може визначити це підприємство без участі органа галузевого керування. Отже, доцільно доповнити статті 27 наступним положенням:
«Протягом . днів після чи припинення розірвання договору оренди орган, уповноважений керувати цим майном до передачі його в оренду, чи його правонаступник визначає балансодержателя (балансодержателей) майна, що повертається після оренди».
У статті 27 слід також уточнити, що при чи припиненні розірванні договору оренди, компенсація витрат орендаря на погоджені орендодавцем невіддільні поліпшення орендованого майна здійснюється лише в межах приросту вартості майна в результаті цих поліпшень.
10. З метою збільшення обсягів оренди випливає особлива увага звернути на оптимізацію використання майна, що знаходиться в сфері керування органів приватизації, а саме на державне майно, що знаходиться на балансах господарчих товариств, створених у процесі приватизації. Про загальний орендний потенціал господарчих товариств повідомлялося автором у статті «Ринок об'єктів оренди». Конкретні дані по окремих господарчих товариствах містять матеріали їхньої інвентаризації.
11. У зв'язку з вищевикладеним зростає значення контрольної функції органів приватизації. Вона реалізується різними способами, серед яких основними є наступні:
контроль за виконанням умов договорів оренди і дотриманням орендарями вимог діючого законодавства;
перевірки Контрольно-ревізійним керуванням ФДМУ роботи орендодавців
регіональних відділень Фонду;
робота фахівців ФДМУ в комісіях з перевірки окремих договорів оренди.
Висновок до розділу 1: Новою формою роботи є розгляд виявлених недоліків і проблем оренди робочою групою Кабінету Міністрів України з питань оренди, створеної за розпорядженням Кабінету Міністрів України від 29.10.99 №
1184-р, при участі керівників і фахівців ФДМУ, фінансових, податкових органів і силових структур, а також аналогічними міжвідомчими робочими групами в регіонах (створені за наказом ФДМУ від 30.12.99 № 2456) з метою підвищення ефективності використання державного майна.
РОЗДІЛ 2
СТРУКТУРА І ДИНАМІКА РИНКА ОБ`ЕКТІВ ОРЕНДИ.
У сучасних умовах переходу до ринкової економіки, реформування відносин власності, структурної перебудови економіки зростає роль різних форм надання майна в тимчасове платне користування: Найбільше поширення одержала оренда.
Однієї з важливих передумов підвищення ефективності оренди, удосконалення керування нею й обґрунтованого прогнозування надходження орендної плати є аналіз ринку об'єктів оренди. Український ринок об'єктів оренди є досить різнорідним і масштабної. Однак дотепер у літературі цей ринок комплексно не досліджувався. Публікації в риэлтерских виданнях висвітлюють переважно стан ринку оренди житла у великих містах.
Ринок володіння на основі права користування (оренди) є, що доповнює до ринку володіння на основі абсолютного чи обмеженого права власності. З метою дослідження ринку об'єктів оренди були здійснені їхня класифікація і сегментування ринку. Результати дослідження приводяться нижче.
2.1. Класифікація об'єктів оренди по видам майна
У відповідності зі статтею 5 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» є наступні групи об'єктів оренди:
Завантажити реферат